הנדל"ן בארה"ב - הזדמנות של פעם במאה שנה

לקט ממאמר שפורסם בעיתון זה מרקר בישראל עם משקיע ישראלי בלאס וגאס

אני אוהב את ארה"ב מבחינת הנדל"ן. מנסים להציע לנו הרבה השקעות במקומות אחרים ולעתים אנחנו אכן משקיעים, אבל ארה"ב מיוחדת מאוד - בלי קשר למשברים או לשיאים. כשאין פה מחנק אשראי הבנקים האמריקאים מלווים כאילו אין אינפלציה. הם עדיין מנפיקים משכנתאות ל-30 שנה בריבית קבועה, וזה לא יעבור מן העולם כל כך מהר - כי זה חלק מלהיות אמריקאי. האמריקאים התרגלו לזה
התשלום החודשי וגם הקרן לא צמודים למדד. למה? כי אצלם, לכאורה, אין אינפלציה. זה, כמובן, שקר מוחלט. בול דואר עלה לפני 30 שנה 8 סנטים, וכיום עולה 44 סנט ומחירי השכירות בדרך כלל עולים עם המדד. הדבר היחיד שלא משתנה הוא המשכנתא. במקרים רבים, בחלוף עשר שנים בלבד התשלום כבר ממש קטן, וזו כשלעצמה סיבה לקנות ולהחזיק בנכס. משקיעים זרים גילו את זה ואמרו: באווירה כזו טוב להיות לווה. בנוסף, בארה"ב יש הטבות מס גדולות על השקעות נדל"ן. זה פשוט משתלם
הפילוסופיה שלי היא שנדל"ן הוא השקעה לטווח ארוך שיכולה לאפשר להשיג מטרות בחיים. מבחינתי עשר שנים הן זמן סביר. רוב המקומות בארה"ב יעברו בעשר שנים שני מעגלים - למטה ולמעלה. השפל בשוק משפיע באופן כזה, שמי שקונה יוכל להחזיק פחות זמן עד שיממש ברווח, מכיוון שהוא קונה במחיר נמוך
הממשלה משתדלת מאוד לייצב את המשק. היא התייצבה מאחורי שני בנקי המשכנתאות, פרדי מאק ופאני מיי. היא מנסה להראות תוצאות במהירות, וייתכן שכבר השנה נראה את השלכות המאמצים הכבירים שעושה הממשלה
אבל כבר עכשיו, כשאני מסתכל על הסטטיסטיקות, הגרפים מראים ששיעור המכירות בערים רבות עולה זה כמה חודשים. אחד המדדים לכמה עיר סובלת הוא כמה בתים עומדים למכירה בשוק, וכבר עכשיו מתחילים לראות שכמות הבתים למכירה מצטמצמת. יש זרים שעבורם הדולר חלש, וקל להם לקנות עכשיו
רואים בשוק תופעות מדהימות. לצדו של אותו בית עומד בית זהה לחלוטין. בעליו לא עמד בתשלומי המשכנתא, הבית עוקל על ידי הבנק ונמצא עכשיו תחת ידיו של פקיד בנק. את הפקיד לא מעניינות התחזיות הכלכליות, והמניעים שלו לא חופפים בהכרח את אלה של הבנק. מספיק שאמרו לו: תקבל בונוס אם תיפטר מכך וכך בתים. נוצר אלמנט חדש: הבונוס. מבחינתו של הפקיד, כדאי למכור את הבית ב-90 אלף דולר ולקבל בונוס
כרגע יש חלון זמן, שאיננו יודעים כמה זמן בדיוק יימשך. רוב האנשים מעריכים שמדובר בחודשים ולא בשנים. האופטימים סבורים שההתאוששות תחול בסוף 2009, ורוב האנשים חושבים שזה יקרה במהלך 2010. כלומר כעת אפשר לבצע עסקות שהן אולי הטובות ביותר. אמנם יש פיטורים נרחבים.והנזילות דחוקה, אבל מי שיכול לקנות - זה הזמן
חלק מהבנקים מפרסמים את הנכסים למכירה בשוק. כשנתקלים בנכסים ששווה לקנות, צריך פשוט להתמודד על רכישתם. מתוך עשר הצעות שתגיש, תצליח לרכוש בית אחד. אחד הדברים שעוזרים הוא אם לקונה יש כסף נזיל. הבנקים אוהבים מאוד הצעות במזומן. חשוב להבין שלא תמיד כדאי לרוץ ולפזר את המזומן, ולא שווה לקנות כל בית שהבנק עיקל. חייבים לבדוק את הבית, מכיוון שלעתים הבעלים או השוכרים הרסו אותו לפני שעזבו
לאס וגאס היא עיר בעלת שם ופרסום עולמיים, שגורמת לאנשים שקולים כמו יצחק תשובה ונוחי דנקנר להוציא מיליארדי דולרים. הם מקימים דברים שבבסיסם יוצרים כמות אדירה של מקומות עבודה
ברור שעכשיו הכל אטי יותר, אבל זה לא יהיה אטי לנצח. תעשיית הכנסים של לאס וגאס, שכרגע סובלת, לא תהיה משותקת לאורך זמן. תעשיית הבידור, שגדלה כל הזמן, מייצרת המון משרות. כשבונים קזינו ב-2 מיליארד דולר, הוא מספק 10,000 משרות חדשות
לאס וגאס היא מעצמה פיננסית, ואנשים אוהבים להקים בה חברות כי לא משלמים בה מס הכנסה לנוואדה, רק לממשל המרכזי של ארה"ב. לכן אנשים רבים עוברים לשם. לא מן הנמנע שהוצאות המחייה הנמוכות והעובדה שאין בה מס הכנסה ברמת המדינה, יעוררו נהירה מקליפורניה ללאס וגאס. בימים אלה סוללים מסלול לרכבת מהירה מלוס אנג'לס ללאס וגאס. בקיצור, לווגאס יש עתיד
שיעור המכירות בלאס וגאס עולה עכשיו, ומספר הבתים שמוצעים למכירה מתחיל לרדת. כלומר, אנחנו מתחילים לראות שמחירים הגיעו למצב אטרקטיווי, וההיצע מתחיל להצטמצם. ממשלת ארה"ב מנסה להקטין באופן אגרסיווי את מספר העיקולים של בתים בלאס וגאס. אין לי ספק שלאס וגאס תתאושש ותפרח